报告来源：北京国联视讯信息技术股份有限公司 发布时间：2017-03-02
第一章 商业地产行业相关概述
第一节 房地产概念阐释
一、 房地产的定义
二、 房地产的特征
三、 房地产的自然形态
四、 房地产的类别
第二节 房地产行业概述
一、 房地产行业的定义
二、 房地产行业的主要领域
三、 房地产行业的特点
四、 房地产行业的地位
第三节 房地产市场分析的内容和特点
一、 房地产市场分析的层次
二、 房地产市场分析的内容
三、 房地产市场分析的特点
四、 提高房地产市场分析有效性的途径
第四节 商业地产的相关概述
一、 商业地产的定义
二、 商业地产的分类
三、 商业地产的模式
四、 商业地产发展规模分级
第二章 2014-2016年中国房地产行业发展概况
第一节 中国房地产行业发展综述
一、 发展状况回顾
二、 呈现短周期化特征
三、 行业整体利润率超过30%
四、 行业泡沫浅析
第二节 2014年中国房地产行业的发展
一、 开发状况
二、 行业运行
三、 发展特征
四、 热点回顾
第三节 2015年中国房地产行业的发展
一、 开发状况
二、 行业运行
三、 发展特征
四、 热点回顾
第四节 2016年中国房地产行业的发展
一、 开发状况
二、 行业运行
三、 发展特征
四、 热点分析
第五节 中国房地产行业面临的问题及考验
一、 当前需注意的问题
二、 行业面临的危机
三、 市场供需结构明显失衡
四、 市场监管乏力
第六节 中国房地产行业的对策及建议
一、 行业发展主要对策
二、 市场调控应走法制化道路
三、 制度改革和市场发展对策
四、 规范行业税收管理的对策
第三章 2014-2016年中国房地产行业需求分析
第一节 中国的人口现状
一、 人口规模及其变化
二、 人口结构
三、 人口素质状况
四、 人口分布状况
第二节 房地产市场需求形势分析
一、 房地产的需求差异
二、 中国房地产供需比率分析
三、 我国房地产市场需求制约因素分析
四、 近中期我国房地产需求形势看好
第三节 影响房地产消费需求的主要因素
一、 人口因素
二、 城市化因素
三、 收入因素
四、 城市拆迁改造因素
五、 投资投机因素
第四章 2014-2016年中国商业地产发展分析
第一节 影响商业地产发展潜力的相关因素
一、 交通环境
二、 开发空间相关要素
三、 商业元素组合
四、 人口分布与消费结构
第二节 2014年中国商业地产市场的发展
一、 基本状况
二、 市场形势
三、 热点分析
四、 企业动态
第三节 2015年中国商业地产市场的发展
一、 基本状况
二、 运营特征
三、 市场形势
四、 热点分析
第四节 2016年中国商业地产市场的发展
一、 基本状况
二、 运营分析
三、 市场形势
四、 热点分析
第五节 中国“地产+商业”运营模式探讨
一、 “地产+商业”运营模式的优劣分析
二、 “地产+商业”运营模式的典型案例
三、 “地产+商业”运营模式产生竞争优势的机理
第六节 中国商业地产经营策略的比较
一、 零散销售、统一经营
二、 零散销售、各自经营
三、 整体出售、整体经营
四、 整体出租、整体经营
五、 零散出租、各自经营
第七节 中国商业地产面临的挑战与问题
一、 中国商业地产市场的主要问题
二、 制约中国商业地产发展的主要因素
三、 国内商业地产项目开发面临的挑战
四、 我国商业地产行业发展的弊病分析
第八节 中国商业地产市场发展的对策
一、 发展中国商业地产市场的对策措施
二、 我国商业地产行业发展的思路浅析
三、 中国商业地产开发策略分析
四、 中国商业地产行业亟待创新模式
五、 壮大中国商业地产市场的政策建议
第五章 2014-2016年商铺地产市场分析
第一节 中国商铺市场综述
一、 商铺市场的发展变化
二、 商铺地产成为“金矿”
三、 中国商铺地产发展迅猛的原因
第二节 2014-2016年中国商铺地产市场的发展
一、 市场总况
二、 市场形势
三、 政策影响
四、 发展模式
第三节 产权式商铺及相关法律问题浅析
一、 中国产权式商铺的兴起及发展
二、 产权式商铺发展的现状考察与法律困境
三、 产权式商铺经营模式完善构想
四、 产权式商铺模式将不断走向完善
第四节 商铺地产投资分析
一、 商铺独具六大投资价值
二、 投资者看好的商铺的特征
三、 商铺投资趋势与成功要素
四、 商铺投资的个性化形式
五、 七类商铺的投资分析及策略
第五节 商铺投资风险与对策
一、 投资商铺的风险及对策
二、 投资产权式商铺的法律风险分析
三、 投资地铁商铺需谨慎
四、 避免商铺风险的具体操作步骤
第六节 商铺地产面临的问题
一、 商铺市场四大问题需改善
二、 商铺投资热中的冷思考
三、 社区商铺投资应注意的问题
四、 商铺市场遭遇三大瓶颈
第六章 2014-2016年写字楼市场分析
第一节 2014-2016年中国写字楼市场整体分析
一、 市场综述
二、 投资概况
三、 销售概况
四、 价格走势
第二节 2014-2016年中国写字楼市场分区域发展分析
一、 华北地区
二、 华东地区
三、 华南地区
四、 中西部地区
第三节 写字楼市场营销分析
一、 写字楼需求变化的模型研究
二、 写字楼的营销阶段与手段
三、 写字楼营销策略探讨
四、 写字楼整栋销售秘诀解读
第四节 写字楼市场投资分析
一、 投资写字楼需注意的问题
二、 小户性写字楼成投资新宠
三、 投资写字楼的三大风险
第五节 写字楼市场发展趋势
一、 中国写字楼市场仍将快速发展
二、 写字楼产品未来发展几大趋势
三、 中国写字楼细分化发展方向分析
第七章 2014-2016年工业地产市场分析
第一节 2014-2016年中国工业地产市场概况
一、 工业地产发展的特征
二、 全国工业地产布局整体内移
三、 中国工业地产开发四大模式概述
四、 工业地产成中国地产投资新热点
五、 2014年我国工业地产市场发展分析
六、 2015年我国工业地产市场发展分析
七、 2016年我国工业地产市场发展分析
第二节 2014-2016年中国各大城市工业地产发展动态
一、 北京市
二、 上海市
三、 广州市
四、 深圳市
五、 重庆市
六、 武汉市
第三节 中国工业地产投资分析
一、 工业地产的投资价值
二、 我国工业地产投资潜力分析
三、 工业地产投资风险及建议
四、 “微型工业”掀起工业地产投资热潮
第四节 工业地产新融资渠道REITs分析
一、 REITs融资的优势简述
二、 REITs引领工业地产开发潮流
三、 工业地产开发有望受益REITs
四、 REITs将有望成为工业地产融资主渠道
第五节 中国工业地产的发展前景
一、 中国工业地产发展可期
二、 中国工业地产市场前景光明
三、 中国物流地产发展前景看好
四、 中国工业地产发展趋势分析
第八章 2014-2016年购物中心地产市场分析
第一节 购物中心地产发展综述
一、 中国购物中心的发展历程描述
二、 中国购物中心发展的特点解析
三、 调控下开发商挥师商业地产投建购物中心
四、 中国购物中心从开发时代向运营时代转变
五、 郊外型购物中心发展研究
第二节 2014-2016年中国购物中心发展分析
一、 总体现状
二、 在建规模
三、 区域分布
四、 市场结构
五、 驱动因素
第三节 2014-2016年部分区域购物中心发展概况
一、 上海
二、 北京
三、 广州
四、 深圳
五、 南京
六、 成都
第四节 购物中心地产投资的定位与策略
一、 商业地产的定位条件
二、 购物中心以专业化推动产业化之路
三、 投资购物中心地产的方法
四、 购物中心招商租赁策略分析
五、 人性化设计成购物中心投资关注要点
第五节 购物中心的开发流程探讨
一、 购物中心开发的方式及特点
二、 调研与论证
三、 立项与决策
四、 选址与选型
五、 规划与设计
六、 融资与招商
第六节 投资开发购物中心的决策基础探析
一、 问题演变的过程
二、 解析购物中心开发决策的基础因素
三、 开发商应认真了解消费市场的需求情况
第七节 购物中心的商户关系分析
一、 共生的定义
二、 基于共生的商户间关系分析
三、 购物中心商户关系结论
第八节 购物中心地产问题与策略分析
一、 国内购物中心发展存在的问题
二、 中国购物中心发展的机遇与策略
三、 做购物中心需要有长远的准备
四、 浅析二三线城市购物中心发展思路
第九节 中国购物中心市场规模及趋势预测
一、 开发预测
二、 风险挑战
三、 发展趋势
四、 发展方向
第九章 2014-2016年北京商业地产市场分析
第一节 2014年北京商业地产市场发展分析
一、 开发规模
二、 供应状况
三、 成交状况
四、 价格状况
第二节 2015年北京商业地产市场发展分析
一、 整体状况
二、 商用项目成交状况
三、 写字楼成交状况
四、 商铺成交状况
第三节 2016年北京商业地产市场发展分析
一、 整体状况
二、 商用项目成交状况
三、 写字楼成交状况
四、 商铺成交状况
第四节 2014-2016年北京商业地产投资分析
一、 北京商业地产投资规模现状
二、 北京楼市低迷资金涌入商业地产
三、 北京商业地产投资地段分析
四、 北京商业地产投资新政动态
五、 商业地产投资北京之攻略
六、 北京商铺投资需要防范三道风险
第五节 北京商业地产面临的问题及策略
一、 北京商业地产开发与经营管理脱节
二、 北京商业地产市场租金两极化加重
三、 北京商业地产面临的问题
四、 商业地产亟需专业化运作
五、 实现北京商业地产的可持续发展
第六节 北京商业地产趋势与预测
一、 北京商业地产走向与前景预测
二、 轨道沿线是未来北京商业地产市场热点
三、 北京高端商业地产将进一步发展
四、 2015年北京商业地产发展趋势
第十章 2014-2016年上海商业地产市场分析
第一节 长三角区域经济一体化下的商业地产
一、 长三角商业地产发展的特征
二、 开发商跨区域投资长三角商业地产成趋势
三、 长三角商业地产存在的问题
四、 长三角商业地产发展的趋势
第二节 2014年上海市商业地产市场发展分析
一、 供求状况
二、 成交状况
三、 价格状况
第三节 2015年上海市商业地产发展分析
一、 写字楼供需状况
二、 商铺供需状况
三、 政策分析
第四节 2016年上海商业地产发展分析
一、 整体状况
二、 写字楼供需情况
三、 商铺供需情况
第五节 上海商业地产发展存在的问题
一、 上海商业地产市场供求失衡
二、 上海繁华地段的高端商业地产一铺难求
三、 上海商业地产结构性过剩甲级写字楼紧缺
第六节 2014-2016年上海商业地产投资分析
一、 上海商业地产投资前景看好
二、 上海商业地产投资活跃
三、 上海商业地产投资状况
四、 上海商业地产投资机遇
五、 上海商业地产投资四大结构性矛盾
第七节 上海商业地产展望与走向
一、 上海商业地产市场的前景趋势展望
二、 未来上海商业地产市场发展方向
三、 郊区成上海商业地产未来发展重点
四、 未来上海商业地产新主流
第十一章 2014-2016年广州商业地产市场分析
第一节 广州商业地产市场概况
一、 广州商业地产发展历程
二、 广州市商业地产的区域分布及介绍
三、 广州商业地产发展现况简述
第二节 2014-2016年广州商业地产市场发展分析
一、 写字楼市场运行分析
二、 写字楼市场发展形势
三、 商铺市场运行分析
四、 商铺市场发展形势
第三节 2014-2016年广州商业地产投资分析
一、 广州商业地产投资恰逢时机
二、 广州商业地具有较高的投资回报率
三、 广州商铺成投资热点
四、 广州商业地产面临政策投资机遇
五、 广州写字楼市场投资分析
第四节 广州商业地产面临的问题及对策
一、 商业地产缺乏规划引导
二、 大卖场缺乏吸引力
三、 同质化造成低利润
四、 应寻找新的突破口
第五节 广州商业地产发展前景预测
一、 广州商业地产市场发展前景展望
二、 未来仍将是广州商业地产的良好发展期
三、 广州商业地产市场仍将快速发展
第十二章 2014-2016年深圳商业地产市场分析
第一节 2014-2016年深圳商业地产市场发展分析
第二节 深圳商业地产投资分析
第三节 深圳商业地产的软肋
第四节 深圳商业地产发展前景趋势
第十三章 2014-2016年其他主要城市商业地产市场分析
第一节 2014-2016年成都商业地产市场分析
第二节 2014-2016年武汉商业地产市场分析
第三节 2014-2016年大连商业地产市场分析
第四节 2014-2016年杭州商业地产市场分析
第十四章 2014-2016年重点企业经营状况分析
第一节 万科企业股份有限公司
第二节 金地（集团）股份有限公司
第三节 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
第四节 广州珠江实业开发股份有限公司
第五节 天津市房地产发展（集团）股份有限公司
第十五章 2014-2016年中国商业地产市场竞争分析
第一节 2014-2016年中国房地产行业的竞争格局
一、 中国房地产竞争格局及发展模式
二、 中国房产业借力融资平台形成竞争优势
三、 中国房地产市场转为品牌企业的竞争
四、 房地产市场中的低成本竞争战略
五、 低碳技术将成为房地产业新的竞争力
第二节 2014-2016年中国商业地产的竞争分析
一、 中国商业地产市场竞争态势
二、 中国商业地产市场竞争全面升级
三、 商业地产竞争激烈风险凸现
四、 中国商业地产竞争面临的风险
第三节 2014-2016年中国部分城市商业地产竞争态势
一、 济南
二、 重庆
三、 成都
四、 南京
五、 西安
第十六章 2014-2016年中国商业地产融资分析
第一节 2014-2016年中国房地产行业的融资概况
一、 中国房地产融资渠道现状分析
二、 中国房地产融资的模式分析
三、 房地产上市公司主要以公司债方式募集资金
四、 信托创新房地产直接融资模式
第二节 2014-2016年中国商业地产融资分析
一、 商业地产的融资意义
二、 商业地产不同融资渠道分析
三、 商业地产多元化融资流程
四、 中国商业地产市场的融资形势
五、 中国商业地产市场出现新融资平台
第三节 商业抵押担保证券（CMBS）分析
一、 CMBS的产生与发展
二、 CMBS的优势
三、 CMBS的风险
四、 CMBS在中国的发展
第四节 中国商业地产融资的困难及对策
一、 商业地产的固有特性
二、 商业地产融资的现实困境
三、 突破困境的六种有效途径
四、 商业地产融资基金待推广
第十七章 2014-2016年中国商业地产投资分析
第一节 房地产行业投资时机分析
一、 时间因素
二、 空间因素
三、 生命周期因素
第二节 中国房地产行业的投资特性
一、 周期性
二、 关联性
三、 地域性
四、 政策敏感性
第三节 2014-2016年中国房地产行业投资现状
一、 投资增速情况
二、 投资状况分析
三、 影响投资的因素
四、 投资吸引力
五、 投资特点
第四节 2014-2016年中国商业地产市场投资形势分析
一、 商业地产市场成市场调控受益者
二、 商业地产投资过热已受关注
三、 商业地产市场投资现状分析
五、 房企海外商业地产投资快速增长
六、 商业地产投资风险正不断加剧
七、 国外投资者看好中国中小城市商业地产商机
第五节 中国商业地产投资热点分析
一、 中国商业地产的投资方向
二、 二、三线城市商业地产市场蕴藏商机
三、 工业地产市场投资潜力看好
四、 休闲商业地产成为投资新宠
五、 优势写字楼是最适宜投资的方向
第六节 四类主要商业地产产品的投资分析
一、 购物中心
二、 社区商业
三、 主题卖场
四、 商业街
第七节 中国商业地产投资的策略
一、 国内商业地产的投资运作分析
二、 国内商业地产投资应警惕误区
三、 投资商业地产需把握的关键
四、 投资商业地产须谨记的五大事项
五、 商铺投资相关的政策性规定
第八节 房地产行业的投资风险
一、 房地产的投资的经营风险
二、 房地产投资的法律风险
三、 有关房地产开发全过程的法律规定
四、 中国房地产投资风险的总体状况及变化趋势
第十八章 2016-2018年中国商业地产发展预测分析
第一节 中国房地产行业发展前景预测
一、 房地产市场发展的影响因素分析
二、 未来中国房地产行业前景展望
三、 中国房地产市场仍有较大上升空间
四、 中国房地产市场未来趋向分析
第二节 中国商业地产发展前景及趋势
一、 中国商业地产市场前景展望
二、 中国商业地产市场发展形势展望
三、 中国商业地产市场的发展趋势
四、 未来商业地产将向城市综合体转型
五、 未来中国商业地产发展的特点及面临的挑战
第三节 2016-2018年中国商业地产市场规模预测
一、 商业地产发展形势的分析
二、 2016-2018年中国商业地产投资规模预测
三、 2016-2018年中国商业地产销售规模预测
四、 2016-2018年中国商业地产销售额预测
第四节 中国商业地产的发展走向
一、 向持有经营的开发模式转变
二、 向功能与形象并重转变
三、 向产业链专业分工转变
图表目录
图表 2013-2014年全国房地产开发企业土地购置面积增速情况
图表 2013-2014年全国房地产开发企业到位资金增速情况
图表 2013-2014年全国商品房销售面积及销售额增速
图表 2014年东中西部地区房地产销售情况
图表 2014年全国房地产开发和销售情况
图表 2014-2015年全国房地产开发企业土地购置面积增速情况
图表 2014-2015年全国房地产开发企业到位资金增速情况
图表 2014-2015年全国商品房销售面积及销售额增速
图表 2015年东中西部地区房地产销售情况
图表 2015年全国房地产开发和销售情况
图表 2013-2014年农村居民人均收入实际增长速度（累计同比）
图表 2013-2014年城镇居民人均可支配收入实际增长速度（累计同比）
图表 2014-2015年城镇居民人均可支配收入实际增长速度（累计同比）
图表 2014-2015年农村居民人均收入实际增长速度（累计同比）
图表 2014年中国商业营业用房及办公楼销售面积及增速
图表 2014年中国商业营业用房及办公楼销售额及增速
图表 2015年中国商业营业用房及办公楼销售面积及增速
图表 2015年中国商业营业用房及办公楼销售额及增速
图表 2014年中国办公楼开发投资完成额及增速
图表 2015年中国办公楼开发投资完成额及增速
图表 2014年中国办公楼销售面积及增速
图表 2014年中国办公楼销售额及增速
图表 2015年中国办公楼销售面积及增速
图表 2015年中国办公楼销售额及增速
图表 2014年北京商用项目成交数据
图表 2014年北京写字楼成交数据
图表 2014年北京在售写字楼成交面积TOP10
图表 2014年北京在售写字楼成交总额TOP10
图表 2014年北京商铺成交数据
图表 2014年北京在售商铺成交面积TOP10
图表 2014年北京在售商铺成交总额TOP10
图表 北京不同用途的店铺平均租金对比
图表 北京市不同用途的店铺平均营业面积对比
图表 经营商户最看好的商业用房类
图表 2014年上海各区县写字楼供求比
图表 2014年上海十大写字楼成交情况
图表 2014年上海商铺成交走势
图表 2012-2014年上海商铺月度成交量走势
图表 2014年上海商铺月度成交总额及均价
图表 2014年上海商铺各区县成交价格
图表 2014年上海商铺各区县供求比
图表 2014年上海商铺成交面积TOP12
图表 2011-2014年上海商业地产每月实际开盘走势
图表 2013-2014年上海写字楼新增供应走势图
图表 2014年上海写字楼各区县新增供应面积
图表 2013-2014年上海写字楼月度成交量走势图
图表 2013-2014年上海写字楼月度成交价格走势图
图表 2012-2014年上海商铺每月实际开盘走势
图表 2014年上海商铺实际开盘项目
图表 2013-2014年上海商铺成交量及新增供应量走势
图表 2014年上海市各区县商铺供应情况
图表 2013-2014年上海商铺每月成交价格走势
图表 2014年上海商铺区县成交均价及总价
图表 广州商业区域分布图
图表 2009-2014年广州写字楼供应量、吸纳量、空置率对照表
图表 2014年广州商铺市场成交面积排行榜
图表 2014年广州商铺市场成交均价排行榜
图表 2014年深圳二手商业挂牌均价
图表 2014年深圳各行政区商业租金
图表 2014年深圳二手商业地产成交分析
图表 2012-2014年成都主城区及郊县商业物业新增走势
图表 2010-2014年成都商业物业成交走势
图表 2012-2014年成都主城区及郊县商业物业成交走势
图表 2014年成都主城区商业物业成交面积之方位情况
图表 2014年杭州主城区商业地产销售金额前五
图表 2014年杭州写字楼成交套数前10
图表 2014年杭州写字楼预定情况
图表 2014年杭州写字楼成交分布情况
图表 2014年杭州商铺成交分布情况
图表 2014-2016年万科企业股份有限公司总资产和净资产
图表 2014-2015年万科企业股份有限公司营业收入和净利润
图表 2016年万科企业股份有限公司营业收入和净利润
图表 2014-2015年万科企业股份有限公司现金流量
图表 2016年万科企业股份有限公司现金流量
图表 2015年万科企业股份有限公司主营业务收入分行业、产品、区域
图表 2014-2015年万科企业股份有限公司成长能力
图表 2016年万科企业股份有限公司成长能力
图表 2014-2015年万科企业股份有限公司短期偿债能力
图表 2016年万科企业股份有限公司短期偿债能力
图表 2014-2015年万科企业股份有限公司长期偿债能力
图表 2016年万科企业股份有限公司长期偿债能力
图表 2014-2015年万科企业股份有限公司运营能力
图表 2016年万科企业股份有限公司运营能力
图表 2014-2016年万科企业股份有限公司盈利能力
图表 2016年万科企业股份有限公司盈利能力
图表 2014-2016年金地（集团）股份有限公司总资产和净资产
图表 2014-2015年金地（集团）股份有限公司营业收入和净利润
图表 2016年金地（集团）股份有限公司营业收入和净利润
图表 2014-2015年金地（集团）股份有限公司现金流量
图表 2016年金地（集团）股份有限公司现金流量
图表 2015年金地（集团）股份有限公司主营业务收入分行业、产品、区域
图表 2014-2015年金地（集团）股份有限公司成长能力
图表 2016年金地（集团）股份有限公司成长能力
图表 2014-2015年金地（集团）股份有限公司短期偿债能力
图表 2016年金地（集团）股份有限公司短期偿债能力
图表 2014-2015年金地（集团）股份有限公司长期偿债能力
图表 2016年金地（集团）股份有限公司长期偿债能力
图表 2014-2015年金地（集团）股份有限公司运营能力
图表 2016年金地（集团）股份有限公司运营能力
图表 2014-2016年金地（集团）股份有限公司盈利能力
图表 2016年金地（集团）股份有限公司盈利能力
图表 2014-2016年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司总资产和净资产
图表 2014-2015年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司营业收入和净利润
图表 2016年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司营业收入和净利润
图表 2014-2015年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司现金流量
图表 2016年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司现金流量
图表 2015年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司主营业务收入分行业、产品、区域
图表 2014-2015年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司成长能力
图表 2016年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司成长能力
图表 2014-2015年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司短期偿债能力
图表 2016年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司短期偿债能力
图表 2014-2015年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司长期偿债能力
图表 2016年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司长期偿债能力
图表 2014-2015年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司运营能力
图表 2016年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司运营能力
图表 2014-2016年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司盈利能力
图表 2016年上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司盈利能力
图表 2014-2016年广州珠江实业开发股份有限公司总资产和净资产
图表 2014-2015年广州珠江实业开发股份有限公司营业收入和净利润
图表 2016年广州珠江实业开发股份有限公司营业收入和净利润
图表 2014-2015年广州珠江实业开发股份有限公司现金流量
图表 2016年广州珠江实业开发股份有限公司现金流量
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