内容简介广州的房地产行业一直是走在改革开放的最前沿，近年来广州经济的高速发展反映出来广州居民整体进入较富裕的小康生活水平，与之相呼应的是广州居民对居住的需求也在不断增长，广州房地产市场将面临持续的发展。一直以来，广州楼市的发展都可以用"拓展型"来形容，其迈出的步伐并不是很大。然而，"十一五"规划打破了这一现状，在城市规划、城市建设等方面提出了许多建设性的建议。2006年广州楼市的热点还是住宅，估计上半年老八区的住宅供应量在150万-200万平方米之间，全年为500万平方米左右。总体供求情况将持续去年的求大于供。而上半年可能由于入市货量少，楼价上升幅度相对较高；下半年供应量加大，升幅将降缓，预计全年价格涨幅有可能突破两位数，即10%以上，而商品住宅的价格涨幅大约9%-11%。2006年比较值得关注的是四大板块：珠江新城、天河北板块写字楼、住宅物业；琶洲商铺及写字楼物业；番禺区华南板块住宅物业；白云区城郊板块住宅物业。2005年住宅价格涨幅的区域依次为天河区、海珠区、番禺区。预计2006年住宅价格涨跌，主要看天河区、海珠区、番禺区的价格表现。基于2006年市场供求关系逐步趋于平衡，预计2006年的楼价仍会保持增长态势，但增幅不大，总体维持在5%-8%的增长水平；稳中有升仍将是2006年广州楼价的主旋律。预计2006年的广州楼市将向"扩张型"转变，而且广州房地产行业将面临着前所未有的机遇与挑战。因此，广州房地产行业何去何从成为我国房地产行业中的一个焦点。在2006年我国要面对通货紧缩的可能和生产过剩所带来的影响，所以在"十一五"规划的起始年的经济运行中，扩大消费需求，已经变成经济运行中至关重要的决策点，那么广州房地产业应该如何适应形式的发展？怎样达到供需平衡？2006年广州房地产业处于什么状况，与其他城市房地产业有什么异同点？该采取怎样的经营策略呢？本研究报告依据国家统计局、广州市统计局、深圳市统计局、广州房屋置换中心、全国商业信息中心、中国房地产行业协会、国民经济景气监测中心、《广州房地产年鉴》、国内外相关报纸杂志的基础信息，结合深入的市场调查资料，以独特精辟的视角，集思广益的对广州房地产行业的需求状况、相关产业的发展情况、竞争格局、居民消费水平等进行了深入分析，并重点分析了广州市各片区域市场的房地产销售状况，以及面对WTO时代，广州房地产行业将面临的冲击以及企业的应对策略，并在这一基础之上，对2006年全国和广州房地产市场的发展前景、趋势做出推测并提出了可操性创新建议。报告涵盖了广州房地产行业的房产开发、销售状况、行业盈利模式、房地产需求规模、行业竞争态势以及发展趋势等重要板块的内容，并对广州房地产相关政策进行了介绍和政策趋向研判。目 录第一部分 行业发展现状分析第一章 我国房地产开发状况分析第一节 我国房地产概况及特点一、市场概况二、发展特点第二节 全国土地资源的供给状况一、土地市场环境二、我国土地市场存在问题三、土地市场环境变化对房地产业的影响第三节 我国房地产业投资状况分析一、写字楼投资分析二、楼价高位运行投资风险显现第四节 我国房地产业市场供给结构分析一、房地产业市场供给结构分析二、住宅供给的制约因素第五节 我国房地产价格分析一、房屋销售价格涨幅趋平稳二、我国城市地位演变与房地产价格走势三、人民币汇率对我国房地产市场价格的影响第六节 现阶段房地产业发展存在问题一、土地供应增幅过大二、结构失衡是房地产市场的根本矛盾三、房地产业对金融依赖程度较高四、局部泡沫蔓延五、产生问题的原因分析第七节 中国房地产行业展望一、房价将持续上涨二、融资多元化三、二手房市场持续升温第二章 我国房地产行业经济指标分析第一节 房地产行业内涵分析一、房地产业的含义二、房地产的分类第二节 房地产行业的基本特性一、土地的特性二、房地产业的基本特性第三节 房地产行业的投资特性分析一、中国房地产业正步入"火山喷发期"二、中国房地产业进入"均利"时代三、我国房地产业的投资风险分析第三章 广东房地产业发展状况分析第一节 广州房地产市场发展分析一、2006年土地市场计划二、广州社区商铺投资三、当前广州市房地产业存在的问题及解决措施第二节 广州市房地产细分市场分析一、广州市房地产细分市场二、2006年广州市房价分析三、建立各个细分市场的轮廓四、各细分市场吸引力评估标准的确立五、选择目标市场六、为细分市场选择定位策略第四章 广州房地产开发业发展概况第一节 广州房地产业发展概况一、市场总体形势分析二、土地市场分析三、商品房市场分析第二节 广州房地产开发投资热点板块一、员村二、金沙洲三、白云大道四、琶洲五、珠江新城第三节 重点城市房地产开发及地产文化比较第四节 广州房地产市场的特点一、市场的四个"背离"二、广州楼价发展预测三、广州房地产市场发展面临的问题第五节 广州房地产市场存在问题分析一、房地产市场发展存在问题二、问题的成因及潜在风险第六节 2006年广州房地产市场展望一、2006年营销策略二、2006年市场供应量三、2006年市场购买力第二部分 广州房地产市场分析第五章 房地产市场需求分析第一节 商品房空置状况第二节 广州房地产价格分析一、2005年房价概况二、写字楼价格分析三、商铺价格分析第三节 居民住房需求分析一、居民住房水平分析二、居民需求户型分析三、居民需求新变化第四节 广州青年购房一族需求分析第五节 京、沪、穗三地房地产市场需求比较第六节 广州房地产市场需求预测一、需求预测二、新开发楼盘规模将缩小三、广佛都市圈概念的影响进一步显现四、公寓成为市场新热点五、珠江新城将迎来新的发展高潮六、热点板块预测第六章 各主要类型物业发展状况第一节 广州住宅产业现状分析一、住宅业发展概况二、住宅价格分析三、未来两年小户型住宅分析第二节 2006年广州典型区域住宅价格分析第三节 广州住宅建筑风格的现状及发展趋势一、广州住宅建筑风格的现状二、广州住宅建筑风格走势预测第四节 广州写字楼市场发展状况一、广州写字楼市场发展状况二、2005年广州写字楼成交分析三、粤、京、沪三地写字楼市场比较分析四、广州写字楼市场发展特点分析第五节 广州商铺市场发展状况一、租售市场四面开花二、商铺租值仍有上升空间第六节 广州二手房市场发展状况一、2006年广州二手房价格指数分析二、广州楼市二手房走势三、2006年展望第七章 广州房地产片区市场分析第一节 天河片区房地产市场分析一、单价分类二、租赁市场分析三、天河区区域市场总体特征四、天河区各板块客户群和区域优劣势分析第二节 番禺片区房地产市场分析一、2006年房产概况二、成交量三、番禺商圈住宅四、番禺二手房市场第三节 白云区房地产市场分析一、白云大道板块二手新机二、白云新楼市三、白云周边市场四、白云区住宅市场指标分析五、主要板块客户及区域优劣势分析第四节 海珠片区房地产市场分析第五节 老城区市场分析一、老城区市场特征分析二、老城区客户群特征分析三、老城区楼市发展预测第六节 花都片区域市场分析一、房地产开发状况二、市场预测第七节 芳村片区域市场分析一、商业概况二、商业的发展与特点三、花地湾商业未来发展展望四、芳村区房地产市场板块特征五、芳村区楼盘特征六、消费群体特征七、芳村区楼层户型特征八、芳村区销售居住现状特征九、芳村区成本效益分析第八节 黄埔片区域市场分析一、黄埔藏着巨大潜力二、黄埔楼市新崛起三、黄埔楼市发展的瓶颈第九节 增城市区域市场分析一、广州东部板块崛起二、融入东部板块承接都市辐射第十节 从化市区域市场分析一、从化市投资环境概况二、从化兴建超大规模社区第三部分 房地产经营模式分析第八章 房地产行业经营模式分析第一节 房地产公司的商业模式分析一、开发公司模式二、房屋（物业）经营模式三、房地产的服务模式四、不动产金融公司的商业模式第二节 我国房地产销售模式一、我国房地产业营销特点二、香港与台湾房地产代理模式分析三、房地产中介服务业的现状第三节 物业管理行业的发展桎梏与机遇一、中"洋"物业管理差距在哪儿二、入世对物业管理的利与弊第四节 广州市房地产广告分析一、广告投放量综述二、分区域广告投放量说明三、广州房地产广告发展之路四、房产广告传播十大真经第九章 房地产金融市场分析第一节 我国住宅产业发展现状分析一、住宅产业发展的历史沿革二、当前住宅市场发展的趋势三、我国住宅发展的类型及特征四、我国住宅产业的国际比较五、我国住宅产业的发展特征六、我国住宅市场分析第二节 广州市住房融资分析第三节 影响我国住房金融发展的主要因素一、政府对住房金融发展的影响二、房地产企业上市解禁的影响力分析三、入世对我国房产金融的影响四、国际资本流动对中国房地产市场的影响第四节 国际住房金融政策模式比较分析一、美国模式是特惠模式二、日本模式是普惠模式三、对我国住房政策的启示第十章 影响房地产发展的因素分析第一节 广州经济发展动态分析一、经济发展回顾二、广州2010年经济展望第二节 我国建材市场分析一、市场现状二、建材市场特点三、发展趋势第三节 WTO对广州房地产业发展的影响一、建筑领域加入WTO后的对外承诺二、入世后外资不会大量进入房地产市场三、WTO对广州房地产市场的深层影响第四部分 广州房地产市场竞争分析第十一章 行业竞争分析第一节 广州房地产市场竞争格局一、品牌的竞争二、广州房地产开发与经营并重三、外资进入我国房地产市场的动向分析第二节 广州房地产业竞争趋势分析一、增加土地供应可稳定楼价二、"求大于供"带来楼价上升三、房地产商刻意造势哄抬四、房地产服务业竞争趋向多元化五、房地产的资本竞争时代已经来临六、广州房地产行业集中度进一步提高第三节 中国加入WTO，短期内不会形成剧烈竞争一、外企投资特点比较二、跨国房地产企业竞争优势分析三、入世后房地产外商投资的竞争性问题第四节 广州民营房地产企业迅速崛起之透析一、广州民营房地产企业迅速崛起二、广州民营房地产企业崛起的原因三、广州民营房地产业发展中的问题及对策第十二章 房地产业优势企业分析第十三章 房地产业发展趋势分析第一节 2006年行业发展趋势预测一、楼市能否迈向理性繁荣二、人民收入预期及实际收入能否保持双增长三、刺激内需措施是否得力到位四、地方政府能否贯彻中央政策五、二手房市场启动第二节 2006年广州房地产发展趋势预测一、宏观调控分析二、商业地产市场份额预测三、楼市规划的转变四、地铁成楼市助推剂五、新型地产营销模式六、品牌发展的突破口七、区域发展预测第十四章 广州房地产行业SWOT分析第一节 房地产业发展制约因素分析第二节 广州房地产业发展的优势分析第三节 入世带来的机遇和挑战一、WTO给房地产业带来的机遇分析二、WTO给房地产业带来了挑战第十五章 房地产业发展战略研究第一节 房地产企业的核心竞争力剖析一、房地产企业的核心竞争力的内涵与特性二、传统经济下房地产企业核心竞争力的演变过程三、新经济时代房地产企业的核心竞争力四、构建并维持现代房地产业核心竞争力第二节 房地产企业市场经营策略一、成本领先战略二、市场营销策略三、时间竞争战略四、创新策略五、人性化策略第三节 不同类型房地产企业的发展战略一、房地产集团公司的发展战略选择二、小型房地产企业的发展模式附录《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》图表目录图表：各国自有住房与出租房的比率图表：房地产泡沫指标图表：房地产泡沫参考标准图表：我国商品房销售额增长与GDP增长之间的关系图表：我国商品房价格构成图表：广州市购房者对楼价的选择图表：广州市居民购房因素的重视程度图表：广州市购房者家庭月收入状况图表：广州市购房者所在企业类型图表：广州市购房者职业类别图表：广州市购房者的年龄状况图表：广州市购房者购房目的类型图表：广州市住宅细分市场的轮廓图表：白领与蓝领购房特点比较图表：目标市场的购房消费特点图表：广州市住宅细分市场的轮廓图表：目标市场的购房消费特点图表：2005年12月网上签约前十强图表：2005年12月广州商品房销售信息图表：2005年6-10月广州楼市部分新盘一览图表：2006年1月网上签约前十强图表：2006年1月广州商品房销售信息图表：2006年4月广州楼市可售情况图表：2006年3月广州楼市已售情况图表：不同收入国家人均住房建筑面积比较(平方米)图表：广州市十区2001-2005年住宅供求关系走势图表：广州市八区2001-2005年住宅供求关系走势图表：广州市2003-2005年住宅用地出让分布情况图表：广州居民购房价格比例图图表：广州青年一族家庭月收入情况图表：广州青年一族可接受房价情况图表：广州青年一族置业区域比例表图表：广州青年一族房产信息来源比例图图表：广州青年一族购房关注因素图表：制约房价的因素图表：对三地房地产开发特点上的前期预测图表：新开发楼盘卖点图表：对物业管理的满意程度图表：对物业管理收费的看法图表：房地产供需指标图表：2006年1-2月广州二手房价格指数图表：2005-2006年广州二手房价格指数走势图图表：2005-2006年广州各城区二手房价格指数走势图图表：2006年2月广州各城区二手房价格指数对比图图表：2006年2月广州各城区指数环比变化图图表：2006年1-2月天河区各片区指数对比图图表：2006年1-2月荔湾区各片区指数对比图图表：2006年1-2月越秀区各片区指数对比图图表：2006年1-2月海珠区各片区指数对比图图表：2006年1-2月白云区各片区指数对比图图表：2006年1-2月番禺区各片区指数对比图图表：2006年1-2月份广州各片区二手房价格指数变化表图表：2005年11-12月份广州各片区二手房价格指数变化表图表：广州二手楼价走势表一图表：广州二手楼价走势表二图表：广州8区与10区二手住宅房价列表图表：2006年第一季度天河区二手住宅成交单价分布图图表：天河区各板块竞争力分析图表：城市中心楼盘与郊区楼盘的对比分析图表：2006年1-3月番禺一手商品房成交情况图表：白云大道板块近期二手成交个案图表：白云区楼盘价格指标图表：白云区建筑类型指标图表：白云区装修标准指标图表：白云区主力户型一览图表：广州市花都区精品楼盘一览图表：芳村花地湾商业概况图表：芳村花地湾交通概况图表：芳村交通的发展、房地产的发展、商业的发展特点图表：广州市黄埔区部分精品楼盘一览图表：增城市"十佳楼盘"表图表：深圳和广州不同业务中介公司数量比例图表：广州市房地产报纸广告各月费用一览图表：广州各区域房地产广告投放比例图表：广州十个楼盘的广告主题语图表：广州与北京部分优秀的楼盘广告语图表：中国的收入按相应的情况分类（按北京计算）图表：美国平均家庭收入及住房支出情况图表：日本公团住宅建设资金来源图表：近年来部分房地产金融政策调整情况一览图表：合生创展与珠江投资主要开发项目一览图表：富力地产集团主要开发项目一览略……
