引 言 商业地产持续升温，成为楼市的热点话题，同时，随着国内房地产市场竞争进一步加剧、利润空间进一步紧缩的大趋势的到来，特别是象北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，土地成本较高、资源日益紧缺，开发经营风险加大，一些地产开发商于是开始实施向二、三线城市发展的新战略转移计划。实施二、三线城市的开发战略，不仅为集团公司的发展找到了新的方向，也为中等城市的房地产开发注入了新鲜血液。 商业地产在我国各级城市的发展时机已经成熟，连锁商业的发展、城市化进程的进一步加速使市场具有对商业地产强大的需求，同时可以预见持续的需求将继续刺激投资的增长。据预测，在未来几年内会有几十家国内大型集团企业进军二、三线城市的房地产市场，并随着开发量的增加，加快开发的力度和步伐也将加快。 本报告在客观详尽的分析了我国商业地产业发展背景、发展现状、发展前景和经营模式的基础上，对我国成都、西安等七个重要二级城市的经济环境、居民生活结构和商业地产市场，以及我国商业地产从业企业进行了全面总括的研究。同时需要指出的是，报告对国家以及各地与商业地产有关的法律法规进行了详尽的陈列，供客户参考。目 录第一章 商业房地产行业概述及现状第一节 商业房地产定义、分类一、何为商业房地产二、商业地产分类（一）、分类（二）、商业地产业态比较三、商业房地产与其他房地产形式的对比第二节 商业房地产行业基本特征一、商业+房地产 高度的资源整合性二、管理决定成败（一）、工作的中心在于经营管理（二）、管理的前期介入（三）、商业地产的价值建立在商业物业管理之上三、快速开发（一）、商业房地产开发的短期效益与长期效益（二）、商业房地产的成败在未来四、地产商争拓二线战场（一）万达集团（二）世贸集团（三）华新国际集团（四）万科股份（五）金地集团（六）战略影响第三节 商业房地产行业发展背景分析一、商机成熟引发开发热潮二、高回报引来投资者追捧三、利润空间向商铺转移第四节 2005我国房地产开发状况分析一、2004、2005我国商业房地产业发展概况（一）房地产业整体发展情况概况（二）商业地产发展概况分析二、中国商业房地产发展周期波动研究（一）我国商业房地产周期波动规律分析（二）中国商业房地产周期波动的主要影响因素分析三、我国商业房地产开发商的现状分析（一）我国房地产开发商的整体情况分析（二）我国商业地产商发展情况分析四、我国商业房地产业投资状况分析（一）2004、2005全国商业房地产开发投资概况（二）2004、2005全国房地产开发投资结构情况（三）房地产投资资金来源分析（四）商品房建筑、竣工情况分析（五）我国商业房地产发展特点分析第五节 商业房地产行业发展前景一、强大的需求继续刺激投资增长（一）房地产整体行业增长分析（二）商业地产增长分析二、商业房地产与金融紧密结合第二章 房地产行业的投资特性分析第一节 我国房地产行业分析一、品房的价格构成分析二、市已由“暴利”到“均利”三、我国房地产业的投资风险分析第二节 商业房地产行业投资分析一、解析商铺投资二、商业街投资分析（一）运营商业街应考虑的因素（二）代商业街的发展方向（三）目前改造和新建商业街存在的主要问题（四）开发商业街必须考虑的内容（五）商业街业态的选择和组合三、商务楼、写字楼商铺（一）商务楼、写字楼商铺的类型（二）投资策略（三）商务楼、写字楼零散商铺的特点四、百货商场、购物中心商铺（一）百货商场商铺的特点（二）购物中心商铺的特点（三）投资策略五、关于SHOPING-MALL开发策略（一）MALL的选址和大小（二）MALL的构成（三）MALL的设计（四）MALL的管理第三章 商业房地产供需分析第一节 我国商品房销售与空置状况一、我国商品房销售状况分析二、我国商品房空置状况分析第二节 我国房地产价格分析一、房屋销售价格继续增长二、土地交易价格继续攀升三、全年房屋租赁价格继续小幅上涨第三节 我国商业房地产市场需求特点分析一、房地产市场需求保持持续增长二、个人消费成为市场需求的主体三、地区需求存在差异第四节 影响房地产消费需求的主要因素分析一、我国宏观经济走势及国房景气指数（一）宏观经济走势（二）GDP发展态势（三）国房景气指数二、我国人口规模及结构分析三、消费者收入预期不确定性对房地产需求的影响分析四、住房产权制度对房地产需求的影响分析五、住宅金融风险防范机制对房地产需求的影响分析第五节 我国房地产市场需求预测一、2006-2008房地产需求预测（一）理论预测（二）根据市场资料预测二、市场需求人员结构及未来需求量分析第四章 商业房地产行业经营模式分析第一节 商业房地产公司的商业模式分析一、开发公司模式（一）房屋开发模式（二）土地开发模式（三）混合开发模式二、房屋（物业）经营模式三、房地产的服务模式四、不动产金融公司的商业模式五、成都现有商业地产模式分析（一）以服务为体系的模式（二）整体包装的模式（三）主题性买场模式（四）“一站式”服务模式（五）量身定做模式（六）产权式酒店模式第二节、我国商业房地产销售模式一、我国房地产业营销特点（一）销售策略：准现房引领新市场（二）产品特征：概念仍然左右项目二、香港与台湾房地产代理模式分析（一）相同：成熟的模式（二）不同：结构和文化的差异三、我国房地产中介服务业的现状（一）我国房地产中介服务业的现状（二）目前房地产中介机构存在的问题第五章 我国重点二级城市商业发展状况及其商业房地产市场分析第一节 成都市一、城市概况二、成都市经济环境分析和生活结构研究（一）经济环境分析（二）成都市城市居民消费者消费行为调查与研究三、成都市商业房地产市场分析（一）发展现状及发展前景预测（二）成都市城市发展规划（三）成都市商业发展规划（四）成都市有关商业房地产政策法规第二节 西安市一、城市概况二、西安市经济环境分析和生活结构研究（一）经济环境分析（二）西安市城市居民消费者消费行为调查与研究三、西安市商业房地产市场分析（一）西安商业地产发展概况及前景预测（二）西安市城市发展规划（三）西安市商业发展规划（四）西安市有关商业房地产政策法规第二节 无锡市一、城市概况二、无锡市经济环境分析和生活结构研究（一）经济环境分析（二）无锡市城市居民消费者消费行为调查与研究三、无锡市商业房地产市场分析（一）发展现状及发展前景预测（二）无锡市城市发展规划（三）无锡市商业发展规划（四）无锡市有关商业房地产政策法规第三节 南京市一、城市概况（一）地理状况（二）城市特点（三）城市现状（四）名城保护与发展规划二、南京市经济环境分析和生活结构研究（一）经济环境分析（二）省内城市比较（三）南京市城市居民消费者消费行为调查与研究三、南京市商业房地产市场分析（一）发展现状及发展前景预测（二）南京城市发展规划（三）南京城市商业规划（四）相关政策法规第四节 昆山市一、城市概况二、昆山市经济环境分析和生活结构研究（一）经济环境分析（二）昆山市城市居民消费者消费行为调查与研究三、昆山市商业房地产市场分析（一）发展现状及发展前景预测（二）昆山市城市发展规划（三）昆山市商业发展规划（四）昆山市有关商业房地产政策法规第五节 乌鲁木齐市一、城市概况二、乌鲁木齐市经济环境分析和生活结构研究（一）经济环境分析（二）乌鲁木齐市城市居民消费者消费行为调查与研究三、乌鲁木齐市商业房地产市场分析（一）发展现状及发展前景预测（二）乌鲁木齐市商业发展规划（三）乌鲁木齐市有关商业房地产政策法规第六节 南宁市一、城市概况（一）南宁市简介（二）南宁迈向国际大都市二、南宁市经济环境分析和生活结构研究（一）经济环境分析（二）南宁市城市居民消费者消费行为调查与研究三、南宁市商业房地产市场分析（一）发展现状及发展前景预测（二）中国—东盟博览会给南宁带来的巨大利好（三）南宁市城市规划（四）南宁市商业发展规划（五）南宁市商业房地产发展有关法规第七节 南昌市一、城市概况（一）历史沿革（二）城市地位（三）地理位置（四）气候状况（五）自然环境（六）行政划分二、南昌市经济环境分析和生活结构研究（一）南昌市经济环境分析（二）南昌市城市居民消费者消费行为调查与研究三、南昌市商业房地产市场分析（一）发展现状和发展前景分析（二）南昌市城市规划（三）南昌市商业发展规划（四）南昌市有关商业房地产政策法规第六章 商业房地产行业从业案例分析第一节 大连万达集团一、大连万达集团简介二、大连万达集团商业房地产开发情况介绍（一）万达商业房地产开发现状分析（二）万达集团发展目标——塑造百年企业（三）万达集团商业地产开发模式——订单商业模式三、大连万达集团的企业形象工程四、大连万达集团成功策略第二节 北京中坤集团一、北京中坤集团简介二、北京中坤集团商业房地产开发情况介绍三、北京中坤集团商业房地产开发特点四、北京中坤集团成功策略第三节 河南花园集团一、河南花园集团简介二、河南花园集团商业房地产开发情况介绍三、河南花园集团成功策略第四节 成都置信实业有限公司一、置信实业简介（一）企业概况（二）置信经营理念分析（三）置信品牌建设（四）置信文化理念二、置信实业商业房地产开发情况介绍三、置信实业商业房地产开发特点四、解读成都置信实业成功（一）质量、诚信 事业的根本（二）把握市场，大胆创新 是成功的关键（三）优秀的人才方阵 企业发展的基石（四）“置信”之路 伸向远方第五节 案例解析——商业地产的五大思考一、商业定位二、开发商对已出售的商业物业需不需要管理？三、商业地产讲求地段么？四、商业业态只需求大、求贵？五、如何实现商业与房地产最有价值的对接第七章 我国商业房地产行业政策法规第一节 房地产开发程序一、决策程序（一）项目位置选择（二）市场条件判断（三）可发展规模二、工程程序（一）项目土地取得及政府许可（二）项目规划设计（三）设计方案的市场（四）项目深化设计（五）项目招投标（六）项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合（七）项目方案的政府许可（八）项目施工建设三、融资程序（一）融资方案（二）资金需求方案（三）项目融资（四）项目的财务核算四、招商程序（一）代理委托（二）市场策划（三）租金判断（四）售价决策五、管理程序（一）管理商选择（二）参与形式（三）工程管理的衔接六、商业房地产资本模型介绍七、决策分析理论的具体应用第二节 房地产政策分析一、土地管理政策二、小城镇政策三、经济适用房政策四、绿化隔离带政策（一）第一道绿化隔离带（二）北京第二条绿化隔离带地区应如何建五、其他政策第三节 城市房地产相关政府管理部门名录一、成都市二、昆山市三、南昌市四、南京市五、南宁市六、乌鲁木齐市七、无锡市八、西安市第四节 城市“十一五”规划一、住宅与房地产业“十一五”计划（一）住宅与房地产业“十五”计划执行情况（二）“十一五”住宅建设与房地产业发展的目标和战略（三）“十一五”住宅建设与房地产业发展的主要任务和重大措施二、城市建设行业“十一五”计划（一）“十五”计划执行情况（二）“十一五”期间城市建设行业发展的指导思想和主要任务（三）主要保障措施第五节 中国房地产行业最新政策附录 各省市相关法规一、成都市《成都市非政府固定资产投资项目限制、禁止类目录》《成都市重点项目管理办法》《成都市建设项目公共空间规划管理暂行办法》二、昆山市《昆山市建设工程规划验收暂行规定》《苏州市国有土地租赁暂行办法》《苏州市城镇国有土地使用权招标拍卖暂行办法》《南昌市城镇国有土地使用权出让和转让办法》《南昌市土地储备试行办法》三、南京市《南京市房地产管理法》《南京市房地产评估管理暂行办法》四、南宁市《南宁市房地产抵押管理暂行办法》五、无锡市《江苏省城市房地产交易管理条例》《无锡市国有土地使用权招标拍卖实施办法》《无锡市市区土地收购储备暂行办法》六、西安市《西安市人民政府关于公布西安市国有土地级别和基准地价的通告》《西安市商贸行业行为规范》《西安市人民政府关于实施分批次统一征地有关问题的通知》《西安市人民政府关于全市房地产开发项目执行城市总体规划情况的整改意见》图目录图 世界各大城市人均商业面积比较图图 房地产投资增长率和销售增长率对比示意图图 我国房地产开发企业的资质结构图图 我国房地产行业逐年资产负债率图 2002-2005年全国房地产（房地产全行业）投资情况图 2002-2005年住宅投资占房地产总投资的比例图 2005年全国各类物业投资结构比例示意图 2005年全国房地产各类资金来源使用变化情况图 2002-2005年全国商品房新开工面积情况图 2002-2005年全国商品房施工面积情况图 2002-2005年全国商品房竣工面积情况图 历年深沪地产上市公司平均每股收益走势图图 2005年全国房地产开发投资与销售情况图 1999-2005年我国商品房空置情况图 1997-2005年我国商品房逐年平均销售价格一览图 1992-2005年房地产市场需求变化情况图 历年个人购买商品房占当年商品房销售比重图 中国经济景气循环走势图图 1998-2005年国内生产总值变化情况图 2001-2005年中国房地产景气指数对比图图 2005年国房景气指数及主要分类指数图 我国人口受教育程度构成图图 2001-2005年消费者景气指数一览图 深圳和广州不同业务中介公司数量比例图 成都市都市区用地规划图图 2001—2020年无锡市市区土地利用规划图图 无锡市商贸、市场、物流布局规划图一图 无锡市商贸、市场、物流布局规划图二图 无锡市崇安寺地区规划图图 无锡市崇安寺地区规划平面图图 无锡市崇安寺地区规划鸟瞰图图 南京市城市规划主城土地利用规划引导图图 南京市城市规划市域空间利用规划图图 南京市城市规划都市发展区远景规划图图 南京市城市规划都市发展区2010年规划图图 昆山市规划图图 乌鲁木齐市城市用地现状图图 乌鲁木齐市城市用地规划图图 乌鲁木齐市城市近期规划现状图图 南宁市历年国内生产总值图 南宁市区位图图 南宁市市域城镇体系规划图图 南宁市旧城区道路改造规划图图 南宁市道路交通规划图图 南宁市城市规划现状图图 南宁市总体布局图图 南宁市消防及给水工程规划图表目录表 2005年全国房地产开发面积、销售情况表 1998-2004年全国房地产历年数据表 商铺销售占整体房地产销售的比例表 2005年全国商品房建筑、销售面积数据表表 2000-2005年房地产投资增长率和商品房销售增长率对比表 近年来我国房地产开发企业数量情况表 近年来中国房地产开发经营统计表 2005年全国房地产（含商业地产）开发投资情况表表 至2005年全国各地区房地产开发投资完成情况表 2005年各类型物业开发投资完成情况表 2005年各地区房地产开发资金来源情况表 我国商品房价格构成表 商品房逐年销售情况一览表 2005年各月商品房累计销售情况表 2000-2005年各季度全国房屋销售价格指数一览表 2000-2005年各季度全国土地交易价格指数一览表 全国及35个大中城市房地产价格指数表表 2005年各季度全国房屋租赁价格指数一览表 全国居民消费价格比上年上涨表 我国人口主要构成情况表 未来50年我国人口城市化进程表 城市化率提高引起未来50年对住宅的自然需求量表 2005年成都市房地产投资情况列表表 2005年成都市房地产销售数据表表 都市零售业、餐饮业增长表表 安市第一、二、三产业增长数据列表表 西安市社会消费品零售总额及其分布表略……
